La bolla immobiliare cerca casa

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Nella rilevazione di fine 2012 sui prezzi degli immobili nei principali paesi sviluppati spiccano due notizie: l’andamento positivo della Germania, che contrasta con quello dei principali paesi europei, e il recupero degli Stati Uniti dove il settore sembra avviato verso una nuova fase espansiva del ciclo.

 

 

Per la prima volta negli ultimi anni nel 2012 sono tutti europei i paesi che registrano le peggiori cadute dei prezzi. La variazione più bassa si deve alla Spagna, dove nel corso dell’anno passato le quotazioni immobiliari sono scese del 9,3% portando la discesa cumulata rispetto al picco del 2007 al 24,3%. In penultima posizione compaiono i Paesi Bassi con una flessione del 6,8%, e l’Irlanda (-5,7%), dove i prezzi continuano a scendere nonostante siano ora quasi la metà di quelli del 2007. In discesa risultano anche le quotazioni dell’immobiliare italiano (-3% circa).

 

Nella parte medio bassa della classifica compaiono poi i cosiddetti paesi a rischio “sindrome giapponese” (Francia e del Regno Unito), ossia quelli in cui uno scoppio vero e proprio della bolla non c’è stato e verosimilmente non ci sarà, ma che rischiano di intraprendere una via, quella giapponese appunto, di lenta ma protratta discesa dei prezzi. 

 

Tra i paesi europei la Germania continua a rappresentare un’eccezione, anche nel mercato immobiliare. Dopo aver registrato variazioni pressoché nulle durante la fase di crescita dei prezzi immobiliari nel resto del continente (1997-2007) il paese ha registrato un +2,7% a/a nel 2012 che porta la crescita cumulata dal 2007 vicina al 10%.

 

Insieme all’aumento dei prezzi nel paese si è registrata anche una crescita consistente dei nuovi permessi di costruzione saliti, dal 2009 a metà 2012, del 60% circa. Segnali di preoccupazione nel paese sorgono soprattutto per i picchi nelle quotazioni immobiliari in alcune città: a Monaco, Berlino, Amburgo e Colonia nel 2012 i prezzi sono cresciuti dell’11%, dopo un incremento analogo registrato l’anno precedente.

 

Per la Germania il rischio di creazione di una bolla è però ancora lontano: il confronto dei prezzi con gli indicatori di sopra/sotto valutazione del mercato (media di lungo periodo dei rapporti prezzi/affitti e prezzi/redditi) mostra una sottovalutazione del 17% in entrambi i casi; inoltre solo nel 2010 l’indice dei prezzi delle abitazioni ha recuperato il valore del 2003 (primo anno in cui è sceso sotto 100). Relativamente ai permessi di costruzione, poi, il loro numero è pari alla metà di quelli rilasciati nel 1995.

 

La stessa Bundesbank in un rapporto pubblicato a fine 2012 sottolinea il basso rischio bolla immobiliare corso dal paese. Secondo la banca centrale tedesca l’aumento dei prezzi finora registrato non sarebbe stato finanziato in modo significativo attraverso il canale bancario (la crescita dei mutui alle famiglie nel biennio 2010-2012 è rimasta modesta), ma sarebbe frutto di un riposizionamento del portafoglio delle famiglie tedesche alla ricerca di rendimenti più alti di quelli offerti dai Bund.

 

Non secondaria sarebbe stata inoltre la maggiore domanda da parte di investitori stranieri, che non è però quantificabile. Secondo la Bundesbank, tale fisiologico riposizionamento dovrebbe continuare almeno fino a che l’area euro non si sarà completamente stabilizzata, momento che la Banca colloca intorno al 2020. Per quella data un fisiologico aumento delle quotazioni si sarà trasformato in una bolla (data la sottovalutazione corrente) solo se i prezzi saranno cresciuti di tre punti percentuali l’anno più del reddito disponibile, eventualità che ai ritmi attuali sembra poco probabile (nel 2010 e nel 2011 il reddito disponibile è cresciuto come i prezzi delle abitazioni).

 

Andamento dei prezzi delle abitazioni in Germania

(Numero indice)

Fonte: elaborazioni Servizio Studi BNL su dati BRI e Bundesbank

 

 

Ancora alle prese con alcuni residui dello scoppio della bolla nel 2007 è invece l’immobiliare statunitense, che tuttavia oggi mostra alcuni segnali di ripresa. L’interesse verso questo mercato è dovuto soprattutto ai possibili effetti che questi avrebbero sui consumi privati, motore della crescita del paese. Secondo l’indice dei prezzi immobiliari CoreLogic (utilizzato dalla FED per misurare il valore della ricchezza immobiliare del paese) i prezzi delle abitazioni a novembre 2012 hanno registrato il nono aumento consecutivo, pari a +7,4% a/a la variazione annuale più alta dal maggio 2006. Secondo stime recenti l’incremento dei prezzi del 2012 e il contemporaneo aumento delle quotazioni azionarie (a dicembre 2012 lo S&P 500 è aumentato del 14,4% su base annua) potrebbero determinare un aumento dei consumi dello 0,6% superiore a quello che si avrebbe considerando solo l’andamento del reddito disponibile.

 

Nel paese segnali di recupero del mercato immobiliare si sommano a fattori di incertezza. Gli indicatori Case Shiller 10 e 20 (relativi all’andamento dei prezzi nelle 10 e 20 principali città) hanno registrato aumenti del 3,4 e del 4,3% rispettivamente sui 12 mesi terminanti a ottobre; entrambi gli indicatori si trovano ora ai livelli del 2003, ossia circa il 30% in meno rispetto al picco massimo di metà 2006. La ripresa appare particolarmente robusta negli stati del Sud-ovest e in California, che più avevano sofferto per lo scoppio della bolla immobiliare.

 

Segnali positivi arrivano anche dall’andamento di nuove costruzioni di unità mono e multifamiliari: per il 2013 le stime parlano di 929mila unità da costruire, un dato ben lontano dal picco di 2,1 milioni registrato nel 2005 ma in evidente aumento rispetto alle 554mila unità costruite nel 2009. Il mercato è stimolato soprattutto dalla riduzione dello stock di case invendute sceso, nel caso delle abitazioni esistenti, a un valore minimo negli ultimi dieci anni.

 

Sebbene molti operatori si siano spinti fino a parlare dell’inizio di una nuova fase ascendente del ciclo immobiliare, tuttavia alcuni segnali suggeriscono cautela: a ottobre ad esempio la vendita di nuove case è scesa rispetto al mese precedente, sebbene solo dello 0,3%. Inoltre, sebbene il recente accordo sul Fiscal Cliff rappresenti un elemento positivo per il settore, poiché mantiene la deducibilità dei costi sui mutui e fissa aliquote al 20% sui guadagni di capitale, nel paese ancora oggi 11 milioni di abitazioni valgono meno del mutuo a garanzia.

 

Andamento dei prezzi delle abitazioni nelle 10 principali città statunitensi

(Indice Case Shiller Composite 10)

Fonte: elaborazioni Servizio Studi BNL su dati S&P

 

 

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