Affitti in nero: una firma in più per rafforzare il contrasto con la “cedolare secca”

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La riforma in arrivo, che introdurrà nuovi meccanismi di contrasto a fianco del drastico abbattimento di aliquota previsto sui redditi da locazione (cosiddetta cedolare secca), è assai innovativa e sembra altresì efficace per fronteggiare il diffuso malcostume dei cosiddetti affitti in nero. A fianco di questa previsione e per rafforzarne ulteriormente l’efficacia, potrebbe essere varata un’altra misura, semplice e a costo zero. Si tratta di obbligare il possessore dell’immobile che viene dichiarato sfitto a confermare, apponendo un’apposita firma all’interno della dichiarazione dei redditi (Unico o modello 730), il fatto che effettivamente la casa è rimasta per tutto l’anno senza locazione. Questa attestazione, che sarebbe firmata con funzione cosiddetta fidefaciente in base a una specifica norma sugli atti notori (articolo 47 del Dpr n. 445 del 2000), impegnerebbe il contribuente a dire la verità sotto pena di sanzione penale. E quindi conferirebbe un minimo di robustezza a una risposta sanzionatoria che, all’attualità, appare debole e inconsistente.
Questa misura sembra coerente con l’architettura del sistema di contrasto all’evasione che introduce la cedolare secca (nel testo che il Governo ha approvato in via preliminare il 4 agosto 2010). La riforma in parola, destinata a entrare in vigore dal 2011, in primo luogo crea una modalità inedita di contrasto d’interessi nel rapporto fra controparti private. Volutamente, infatti, viene enfatizzata la posizione contrapposta fra conduttore e locatore, mettendo quest’ultimo totalmente nelle mani del primo ogni qualvolta si crei una divaricazione della situazione di fatto rispetto a quella ufficializzata in sede di registrazione (o non-registrazione) del contratto di affitto. In questo modo lo Stato si assicura che il primo “finanziere” pronto a denunciare il proprietario-evasore sarà lo stesso inquilino. E questo perché la futura norma, a fronte di una auspicabile denuncia da parte sua nei riguardi del Fisco, concede all’inquilino, che si presuppone sia già detentore dell’immobile altrui, l’arma di poter rimanere per anni a occupare l’appartamento a un costo risibile.
Se manca del tutto la registrazione, o se questa fu fatta mediante un comodato fittizio o, magari anche indicando un importo inferiore al vero, il proprietario si trova a dover sottostare alle clausole legali che scattano in modo schiacciante tutte a favore dell’inquilino: il contratto originario intervenuto fra le parti viene praticamente azzerato, mentre il rapporto fra le parti s’intende regolato nel seguente modo: la durata della locazione si considera fissata in quattro anni (rinnovabili), decorrenti dalla registrazione del contratto sottostante (registrazione che, finché dura l’illegalità, in qualunque momento potrà essere richiesta dallo stesso inquilino). Mentre da questo momento in poi il canone dovuto, in deroga ad accordi fra le parti, diventa automaticamente pari a un importo ridotto (importo pari a tre volte la rendita catastale).
Il provvedimento in arrivo si muove sulla strada giusta anche per quanto riguarda le sanzioni. Che vengono raddoppiate con eliminazione, altresì, dei benefici normalmente collegati alla definizione agevolata per adesione. Attualmente, invece, chi dichiara il falso rischia davvero poco o niente. Sotto due distinti profili: anzitutto perché i controlli sono obiettivamente infrequenti, in quanto risultano per l’Amministrazione finanziaria costosi e complicati. Ciò in quanto utilizzano armi spuntate (a esempio, nel processo tributario non è ammessa la prova testimoniale). Per cui diventa assai sconveniente per l’Amministrazione organizzare, soprattutto a livello di massa, vere e proprie indagini e investigazioni. In secondo luogo perché, una volta accertata l’evasione, diventano applicabili, in concreto, solo le sanzioni di tipo amministrativo proporzionali al tributo evaso, consistenti nell’obbligo di sborsare una cifra di modesta entità (la sanzione può arrivare al 120 per cento dell’imposta evasa, ma con possibilità di un fortissimo sconto applicabile su richiesta unilaterale del trasgressore, sol che questi rinunci in anticipo al ricorso, sconto che è vicino al 90% della sanzione-base).
La situazione attuale, in realtà, con la riforma in arrivo non subisce veri stravolgimenti di procedura sul piano delle sanzioni (a parte il raddoppio delle penalità nei riguardi dell’imposta calcolata con il sistema opzionale della cedolare secca). Per cui la funzione di deterrenza del quadro sanzionatorio in arrivo rimarrebbe poggiata solo sul pungolo costituito dalla minaccia per il locatore “abusivo” di essere denunciato dall’inquilino. Non sempre, però, questo meccanismo potrà funzionare a dovere. Non si possono escludere rapporti e situazioni di connivenza, in modo diffuso, fra controparti in grado di sterilizzare gli effetti del contrasto di interessi. Deve comunque esserci, a mio parere, una risposta sanzionatoria ulteriore, parimenti rigorosa sul piano della penalità applicabile in senso proprio.
Per rendere in tal senso più efficace la risposta sanzionatoria ritengo sarebbe opportuno completare il quadro normativo previsto dalla bozza di decreto legislativo mediante la previsione di una sanzione di tipo penale (ricorrendo al meccanismo dell’atto notorio di cui s’è detto innanzi). Di fronte a una tale previsione, pochi sarebbero disposti a rischiare la sanzione per mendacio prevista dall’articolo 483 del codice penale (falsità ideologica commessa in atto pubblico). Ciò in quanto il proprietario che dichiara il falso sa bene di essersi lasciate alle spalle, in punto di fatto, numerose tracce materiali insopprimibili, tutte pronte in futuro a inchiodarlo di fronte a una responsabilità sul piano penalistico.
Al di fuori del fenomeno degli affitti in nero, non esistono altri casi nel mondo della fiscalità in cui l’evasione è così ben ricostruibile su basi oggettive e inconfutabili. Per questo è opportuno approfittarne introducendo proprio qui una figura di reato. Il quale, infatti, a differenza dell’illecito tributario amministrativo, sarebbe accertabile anche a distanza di anni e senza possibilità di scampo: sia rintracciando le reali intestazioni di utenza per enel, acqua, gas, tarsu, eccetera, sia anche avvalendosi, ove necessario, dell’assai incisivo strumento basato sulla prova testimoniale (prova viceversa non utilizzabile per l’illecito amministrativo). Un tipo di prova, quest’ultimo, attraverso cui potrebbero emergere più facilmente non solo possibili controdichiarazioni sottostanti e altri pezzi di carta inevitabilmente scambiati fra le parti (quali ricevute e quietanze periodiche “a nero”), ma anche attestazioni di chi (come i vicini di casa) saprebbero dire, ove interpellati, se uno ha abitato o meno a fianco della propria abitazione.
La misura qui proposta presuppone semplicemente una rivisitazione del quadro B del modello di dichiarazione dei redditi (Unico e 730), in modo che il contribuente si assuma la responsabilità di dichiarare espressamente qual è stata la reale condizione locativa dell’abitazione. Sul piano normativo, la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, interna alla dichiarazione dei redditi, ha un precedente e potrebbe essere strutturata sulla falsariga dell’analoga figura disciplinata dall’articolo 1, comma 5 del decreto-legge n. 185 del 2008, relativamente al cosiddetto bonus straordinario alle famiglie.
E’ appena il caso di precisare, infine, che una tale misura (obbligo di attestazione mediante atto notorio) potrebbe essere estesa a quanto dichiarato dal contribuente per le case sfitte fatte risultare per gli anni passati (ultimo quinquennio). In tal modo, il contribuente sarebbe spinto a far emergere egli stesso la reale condizione locativa in essere per l’ultimo lustro. Ciò che creerebbe per lo Stato la opportunità di disciplinare forme di regolarizzazione del pregresso finalizzate a introitare le cospicue quote di tributo evase nel corso degli anni passati.

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